La ristrutturazione virtuale

Che cos’è e in cosa consiste la ristrutturazione virtuale?

La tecnologia, come si sa, ha cambiato molti aspetti della nostra vita. Attraverso la realtà virtuale è possibile fare esperienze che prima erano praticamente impensabili.

Tutto questo, nel settore edilizio ha significato un modo nuovo di concepire la progettazione: attraverso la realtà virtuale è possibile ricreare ambienti sempre nuovi e originali che si adattano alle vostre richieste, alla vostra personalità e alla vostra “storia”.

Ciò, nel settore della vendita e del mercato immobiliare, consente al futuro residente di trovare – prima ancora che esista – un luogo affine al suo “io”, che lo metta a suo agio in un ambiente che sente proprio. Quest’aspetto non deve assolutamente essere sottovalutato: senza intervenire, nonostante la vostra casa non sia ancora pronta per essere venduta, è possibile soddisfare le esigenze più intime dei vostri potenziali clienti, a prescindere dalla persona che vi trovate davanti (ogni progetto, infatti, può essere successivamente rimodulato per supportare le particolari richieste di ciascuna persona, senza che ciò implichi i costi propri di qualunque intervento sull’immobile). 

A volerla definire, la ristrutturazione virtuale consiste in una tecnica di progettazione avanzata.

La base di riferimento al progetto è senza dubbio un rilievo dettagliato e particolareggiato dell’immobile. Esso serve a comprendere la reale natura dell’immobile, delle sue caratteristiche (murature portanti e non, presenza di impianti, scarichi, canne fumarie, ecc.) . E’ il primo ma essenziale passaggio che, se fatto correttamente ed in modo meticoloso, permette di comprendere se le soluzioni che si andranno successivamente a progettare, sono effettivamente realizzabili o meno.

Non è raro imbattersi in progetti di ristrutturazione che vengono realizzati senza queste accortezze, magari sulla base di disegni pre-esistenti e non verificati. In questi casi il rischio concreto è quello di non tenere in dovuta considerazione, ad esempio, l’esistenza di una muratura portante o semi portante, che invece si è previsto di abbattere, con gravi conseguenze sulla struttura dell’immobile, con il progetto. Naturalmente, non si vuol qui discutere l’estetica del progetto. Esso apparirà certamente bello, ma la mancanza di attenzione ad uno o più particolari (come quello anzidetto o come altri, quali la giusta collocazione delle canne fumarie o degli scarichi di bagni, ne comprometterebbe la concreta realizzazione o i relativi costi. Simili errori potrebbero compromettere la fiducia che il compratore ripone in voi e nel vostro immobile, tuttavia intaccato da un progetto inutile e fuorviante.

Dunque, una volta pensate una o più idee di progetto che siano quanto più fattibili da realizzare e che rappresentino quanto più sinceramente l’ambiente dell’immobile, potrete procedere con la loro riproduzione virtuale (c.d. rendering). In questo modo, vi renderete immediatamente conto delle potenzialità del vostro immobile ristrutturato e di come potrebbe, ancora, essere migliorato; il tutto sempre nell’ottica di valorizzarlo al meglio per il vostro mercato di riferimento.

Così, una volta ottenuto il modello, attraverso il render, il potenziale compratore potrà simulare passeggiate e verificare che ogni angolo dell’ambiente che è stato costruito sia in linea con le sue aspettative. È infatti vero che il progetto che viene realizzato è di tipo “commerciale” poiché deve soddisfare potenzialmente le esigenze del mercato e quindi soddisfare l’esigenza di molti (e non di uno) possibili compratori.

Ciò, però, non esclude che, nel momento in cui troverete determinati potenziali clienti, realmente interessati ad acquistare il vostro immobile, non sia necessario procedere perfezionando ancora il vostro modello o, addirittura, cambiandolo a seconda delle esigenze che questi vi esprimeranno.

Una volta che sia stata completata la pianta, è possibile personalizzare, ogni elemento degli interni della casa, realizzando spaccati tridimensionali della struttura e foto realistiche dell’immobile che si sta ristrutturando. 

La progettazione consente, naturalmente, di intervenire su ogni realtà dell’immobile: dal colore delle pareti e dei pavimenti al mobilio; dalla dislocazione degli spazi alla funzione di ogni stanza.

I software consentono la realizzazione di foto molto realistiche anche grazie al fatto che è possibile precaricare elementi dell’arredamento realmente esistenti e di cui il progettista conosce perfettamente ogni minimo dettaglio.

Essi, inoltre, sono impostati in modo da elaborare contesti che non sono pensabili al di fuori della realtà virtuale perché, per essere sentiti, abbisognano di una esperienza personale. È così, per fare alcuni esempi, con il gioco di luce e ombre, che può variare a seconda dell’arredamento o del taglio alle pareti dell’appartamento che s’intende realizzare; o, ancora, con le conseguenze che derivano dalla scelta dell’utilizzo di determinati materiali anziché altri, e così via. Solo dopo aver “visitato” l’immobile è possibile rendersi conto di come la ristrutturazione abbia agito sulla vostra casa e il potenziale che questa può esprimere ora sul mercato della vendita. E ciò è reso possibile dalla realtà virtuale.

Tutto ciò con un’operazione che, oltre ad essere massimamente performante, come detto, risulta essere veloce e “ultra versatile” perché consente anche la realizzazione simultanea di più modelli e la possibilità del cliente di confrontare, fra più possibilità a sua disposizione (cosa, questa, che sarebbe impossibile nel caso in cui si fosse proceduto immediatamente ad una vera e propria ristrutturazione).

I vantaggi della ristrutturazione Virtuale

I vantaggi che la ristrutturazione virtuale consente di ottenere sono diversi e di immediata percezione.

Innanzitutto, come si è più volte accennato, il potenziale compratore ha a disposizione la possibilità di verificare la sua, personale, idea di ristrutturazione, “step by step”. Si potrà provvedere perfezionando costantemente il lavoro di progettazione nel più minimo dettaglio. Questo significa che sarà possibile per lui capire anche come sfruttare al meglio gli spazi della casa e gli darà certezza sugli interventi realizzabili e su quelli che, date le caratteristiche dell’immobile, non sarà possibile attuare.

In secondo luogo, la progettazione virtuale consentirà di comprendere con precisione quali tipi di lavoro è necessario fare per rendere unica la vostra abitazione.

Completata la fase di progettazione virtuale, il passo successivo sarà infatti la definizione dei lavori necessari per rendere reale il progetto, con un capitolato delle finiture e la quantificazione effettiva dei costi di ristrutturazione con un dettagliato computo metrico di ogni lavoro: demolizioni, delle opere strutturali, murarie, di finitura, degli spazi e, infine, degli impianti tecnologici. Avrete contezza della quantità e qualità dei materiali e del tempo necessario e disporrete di un minuzioso preventivo che possa farvi rendere conto della spesa complessiva che chi acquisterà l’immobile dovrà sostenere.

Questa lista di lavori da realizzare (tecnicamente definito computo metrico) e la sua quantificazione economica (preventivo o computo estimativo) sono la fine di un iter che volutamente deve cominciare con un professionale e minuzioso “rilievo iniziale”. Un rilievo fatto bene, avrà come conseguenza  la possibilità di redigere un progetto dettagliato e fattibile, una definizione corretta dei lavori da realizzare e una quantificazione degli stessi perfetta, senza lasciare dubbi al potenziale compratore. Viceversa, un rilievo eseguito parzialmente o in modo non attento, porterà conseguentemente ad un progetto non corretto o conforme alla realtà esecutiva  e conseguentemente ad una quantificazione dei costi altrettanto sbagliata. Praticamente un lavoro inutile se non addirittura dannoso.

La ristrutturazione virtuale, ha un fortissimo impatto sul valore di mercato dell’immobile. È chiaro, infatti, che una casa all’avanguardia e che si presenta bene perché rimessa “a nuovo”, con il contributo di un progetto virtuale che faccia risaltare gli aspetti più emozionanti dell’abitazione come può fare solo un bravo home stager, ha infinite possibilità di differenziarsi rispetto agli altri immobili agli occhi della vostra potenziale clientela.

In quest’ottica, la ristrutturazione virtuale può essere molto utile perché consente di progettare l’appartamento migliore da offrire sul mercato in base al target di clientela che si è individuata con l’aiuto del vostro home stager. In questo senso, addirittura, sarà possibile – sempre grazie alla ristrutturazione virtuale – considerare l’idea di proporre alla potenziale clientela veri e propri “tour virtuali” di come verrà rimodulata l’abitazione. In questo modo si susciteranno le emozioni dei vostri clienti e si sensibilizzeranno le loro percezioni; si sentiranno parte del processo di ristrutturazione e considereranno, inevitabilmente, la casa come (già) di loro proprietà.

A chi si rivolge la ristrutturazione virtuale?

La ristrutturazione virtuale, naturalmente, serve in modo diverso a seconda del tipo di struttura a cui è dedicata e per quali operazioni s’intende progettare.

Idealmente si agisce prevalentemente con questo tipo di tecnica su immobili con una struttura più antica, con un’età compresa fra i 40/50 anni e oltre.

Un progetto di ricostruzione virtuale di un edificio in simili condizioni porta con sé importanti vantaggi. Innanzitutto, un’abitazione antica “rimessa a nuovo” perviene ad un valore emotivo che non tutti gli immobili – anche se ben ristrutturati – riescono a raggiungere. Ciò perché al nuovo, tipico della ristrutturazione, si aggiunge il gusto e il fascino dell’antico. In secondo luogo, la ristrutturazione di un bene di tal fatta acquisisce un gran valore, non solo economico ma anche culturale perché richiama le tradizioni del luogo in cui esso è ubicato.

È in tal contesto che assume peculiare rilevanza la ristrutturazione virtuale: un edificio antico ha bisogno di un progetto molto curato e dettagliato; ha bisogno di un lavoro che rispetti la destinazione funzionale degli spazi, che non sempre possono essere modificati a piacimento (si pensi alle pareti dei vecchi casali che spesso sorreggono interamente la struttura); necessita, infine, di un adeguato studio dei materiali e, soprattutto, dell’impatto che il loro utilizzo può recare alla costruzione preesistente.

Si tratta delle classiche abitazioni con murature portanti in pietra e malta dagli spessori grossi, presenti già all’interno dell’abitazione stessa, che delineano una tipologia e una conformazione interna dei locali decisamente diversa dalle esigenze attuali.

Vi faccio un esempio.

Nelle abitazioni di vecchia formazione era usuale entrare nell’appartamento e trovarsi davanti ad un lungo corridoio le cui pareti si strutturavano attraverso murature portanti o semi-portanti, con le porte sviluppate a destra e a sinistra e prospicienti il corridoio stesso. Ogni ambiente era compartimentato a sé, chiuso da una porta che dava sul corridoio stesso.

Come si noterà, è molto diversa la tecnica impiegata nei tempi moderni. Oggi, infatti, la distribuzione interna dei locali presuppone, nella maggior parte dei casi, l’accesso ad un atrio  prospicente un soggiorno aperto, delineando un unico ambiente, aperto e luminoso e senza che gli spazi vadano persi in corridoi angusti, inutilizzabili e chiusi.

Ma perché questo esempio?

LE DUE PROBLEMATICHE.

Sono due i problemi principali che crea questo tipo di immobile e che non si presentano su stabili più recenti. E ciò nell’ottica sempre della Ristrutturazione Virtuale, che è un’attività di marketing immobiliare il cui scopo è quello di aiutare il possibile compratore a decidere favorevolmente per l’acquisto dell’immobile.

Immaginate di essere voi il potenziale acquirente, e di andare a visitare un immobile nuovo, in linea con le esigenze attuali del mercato, moderno e ben rifinito. Non avrete sicuramente dubbi, capirete subito la disposizione dei locali e ne apprezzerete – o meno – la loro funzionalità e la loro estetica, secondo i vostri canoni.

Ora, immaginate di visitare un immobile degli anni ’50, quello tipico che vi ho indicato prima, con un corridoio centrale su cui si sviluppano i vari locali.

Bene.

Adesso dovrete necessariamente porvi alla mente i possibili aspetti della possibile opera di ristrutturazione. Innanzitutto, dovrete decidere se mantenere il format di distribuzione dei locali che vi ritrovate esistente; oppure dovrete necessariamente dare sfogo alla vostra grande immaginazione per vedere come esso potrebbe diventare laddove decideste di mutarne l’ambiente: dovrete fantasticare su dove andrebbe posizionato il soggiorno, il bagno, le camere; dovrete pensare alla loro dimensione, ai colori, e alle relative finiture).

E questo rappresenta il primo dei vostri problemi. E dovete considerare che ben il 95% dei potenziali acquirenti scarta questo tipo di immobile perché già non riesce a superare questo primo step; perché non è in grado di ricostruire mentalmente le differenze fra il “prima” e il “dopo” della loro ristrutturazione, e preferisce quindi spostare altrove il suo interesse.

È qui che la Ristrutturazione virtuale si pone come soluzione di questo vostro primo problema. Il rilievo avrà già fatto nascere una o più “soluzioni di progetto”;  questi, poi, vengono elaborati attraverso la realtà virtuale, con spaccati 3D e immagini fotorealistiche. Così, quella difficoltà iniziale di vedere l’immobile per come sarà, viene agilmente superata, il tutto anche confortando e supportando l’eventuale mancanza di immaginazione del potenziale compratore.

A questo punto il compratore è in grado di capire perfettamente se quell’immobile è adatto o meno alle sue esigenze, ai suoi bisogni di spazio e alle sue necessità primarie di vita.

Ma ora facciamo un passo indietro. Torniamo alla visita dell’immobile vecchio, ben prima di aver realizzato il nostro progetto virtuale. È qui che già matura, insieme al primo dubbio, il secondo, forse ben più importante del primo per la fattibilità complessiva della vendita: anche se questo immobile potesse andare bene per le mie esigenze, quanto mi costerebbe portarlo a nuovo?

Un dubbio non da poco, se pensate che una ristrutturazione è una posta molto rilevante dell’acquisto di vecchi immobili, al punto da generare dubbi di fattibilità e di possibili imprevisti durante l’esecuzione degli stessi, che potrebbero far lievitare il budget di spesa.

Anche qui la ristrutturazione virtuale, risponde ai dubbi del vostro potenziale cliente. Un computo metrico e un preventivo dei costi effettuati all’esito della progettazione virtuale daranno risposta e sicurezza al vostro potenziale acquirente.

Questi due problemi se ben studiati e preparati aiuteranno notevolmente il potenziale compratore a definire l’acquisto, accompagnandolo nelle scelte migliori per lui.

Supponiamo, ancora per un momento, che voi siate tra i temerari che hanno un po’ di immaginazione e che hanno un budget a fisarmonica con ampia possibilità di fronteggiare gli imprevisti economici di un’erronea stima dei lavori necessari da realizzare.

E supponiamo, ancora, che vogliate il consiglio di una persona di cui vi fidiate, diversa dalla persona che vi sta proponendo l’immobile (magari un tecnico o il responsabile di un’impresa che si occupa di qualche segmento del settore).

Ora, anche a prescindere dalla competenza che possono avere tecnici “esperti” di vostra fiducia, nessuno potrà darvi effettiva sicurezza di cosa accadrà durante la ristrutturazione vera e propria. Di certo non potranno darvi certezze effettive né in merito alla fattibilità della vostra idea né in merito ai costi di ristrutturazione. Vi daranno risposte che secondo la loro esperienza potranno essere più o meno corrette, ma sicuramente senza alcun grado di adeguamento alla situazione in cui voi vi trovate concretamente. I costi, poi, potranno solo essere presunti al “mq di ristruttrazione”, ma non potrà mai trattarsi del prezzo corretto.

Bene, ora con questi dati presunti, vi sentire realmente rassicurati? Probabilmente no.

L’unico modo per raggiungere tale certezza è quello di incaricare un professionista che vi curi il progetto sin dal principio.

Ma quanto tempo ci vuole per fare questo?

Considerando che non siete del mestiere, e che non avrete tutti i giorni liberi da dedicargli per valutare il suo lavoro, o per seguire l’impresa che vi chiede specifiche o modifiche al capitolato, normalmente passano da uno, due o anche tre mesi per avere tutti i dati necessari per avere una certa sicurezza e da qui si possono aprire due scenari. Il primo che nel mentre l’immobile è stato venduto ad altri acquirenti, il secondo che o il progetto non vi soddisfa o il preventivo risulta troppo alto tanto da farvi disinnamorare dell’immobile. La conclusione è che avrete perso tre mesi di tempo, dei soldi per le pratiche tecniche e  l’opportunità di acquistare altri immobili magari più pronti, che nel mentre sono stati venduti. 

Diverso sarebbe, invece, se dedicaste poco tempo con un professionista, serio, che prima di impegnarvi in una ristrutturazione “al buio” vi affianchi un progetto ricostruito, per intero, con la realtà virtuale. Non credete?

E anche quando il progetto non rispecchi integralmente la vostra idea, (se ben fatto e magari con più soluzioni discusse), sicuramente vi darà modo di poter ragionare sulla fattibilità di una potenziale alternativa.

Se il potenziale compratore dovesse chiedere delle modifiche, per adeguarlo maggiormente alle proprie esigenze e magari anche con modifiche particolari (come lo spostamento di un bagno e dei relativi scarichi), se il progetto è redatto in modo minuzioso, non sarà un problema dare una risposta certa al cliente sulla fattibilità o meno della sua richiesta. Cosa viceversa impossibile da fare altrimenti.

Tutto questo si traduce in semplicità nella vendita, in maggiore velocità (non si hanno tempi morti) e in un minore sconto.

Ma soffermiamoci un attimo sul perché minor sconto.

Torniamo a voi che state valutando l’acquisto di questa casa vecchia. Avete chiamato il geometra e l’impresa ed entrambi vi hanno in un qualche modo dato dei dati di riferimento (per quanto possibile) sulla fattibilità e sui costi della ristrutturazione. Ma la perplessità che ci siano comunque degli imprevisti (magari il geometra non ha visto bene tutto, magari l’impresa non è delle migliori o delle più attente), vi imporrà, per la sicurezza della buona riuscita della commissione, probabilmente un investimento maggiorato (così, se l’impresa vi ha chiesto 50.000 euro di costi, voi ne dovrete calcolare 65/70.000).

Di contro il venditore, a maggior ragione se ha l’immobile in vendita da tanto tempo, e non avendo possibilità di ribattere le perplessità e le obiezioni del compratore, si sente maggiormente incapace di controbattere e pur di vendere accetta un prezzo ribassato.

Viceversa se magari l’immobile è in vendita da poco e o il venditore è restio ad abbassare il prezzo la vendita verrebbe compromessa. Ma perché? Semplicemente perché il compratore vuole essere sicuro e prevedere nella trattativa eventuali imprevisti e costi (presunti ma non certi), perché il venditore non vuole svendere l’immobile poiché magari non ha necessità particolari di vendita e ritiene di avere un prezzo in linea al mercato. 

Tutto diverso se, invece, il venditore avesse già predisposto una ristrutturazione virtuale completa.

Egli può già sintetizzare costi e tempi della ristrutturazione al potenziale compratore che, così, ha subito in mano la possibilità di valutare una ristrutturazione virtuale dell’immobile e sarà più incline ad acquistare in meno tempo e anche ad un prezzo  più  vicino al mercato  ovvero  non ribassato, evitando di perdere occasioni.

La ristrutturazione virtuale funge anche come metodo di valutazione dell’immobile. Nella valutazione immobiliare, un metodo utilizzato è quello della comparazione. In questo caso si parte dalla comparazione di immobili nuovi/ristrutturati sul mercato dal quale si attinge un prezzo medio di vendita. Ora siccome il nostro immobile è da ristrutturare, basterà detrarre il costo effettivo (ho detto effettivo e non presunto) dei lavori per trovare un prezzo di vendita corretto. Ciò significa, tornando agli esempi di prima, se la ristrutturazione virtuale ovvero il rilievo e, di conseguenza, il progetto, il computo metrico e il preventivo vengono eseguiti male o ci si affida al costo di ristrutturazione al mq fornito a “spanne” dall’impresa, capite bene che il prezzo di vendita per la valutazione non potrà essere esatto.

Pertanto, una ristrutturazione virtuale può anche confermare o meno il giusto valore di mercato di un immobile vecchio messo in vendita.

Conclusioni

Da tutto quanto detto, quindi, non può che consigliarsi di rivolgersi al vostro professionista di fiducia che abbia una competenza tecnica di questo adatta affinché, insieme a lui, prima di una messa sul mercato, realizziate un progetto curato della vostra ristrutturazione attraverso l’uso della più recente tecnologia e realtà virtuale.

Lo abbiamo già detto e visto.

Il compratore non ha immaginazione?  La assolviamo con un progetto e con immagini 3d e immagini foto realistiche

Il compratore vuole costi certi?  Gli consegniamo un capitolato delle finiture, un computo metrico dettagliato dei lavori da realizzare e uno o più preventivi redatti da imprese di costruzione competenti nelle varie fasi della ristrutturazione.